文/ 何己派
“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一”。当商业地产同质化竞争越来越激烈，日新月异的信息技术带动消费者对商业空间的体验感愈加挑剔。行业内，对商业地产新模式的探索正当其时。
10月10日，商业地产轻资产管理公司云泰商业在京正式启动发布。云泰商业总经理吴铮表示，云泰商业要开启人性探索，做商业地产中最好的“店小二模式”。
云泰商业董事长 杨明才
融合了云南城投和中国银泰的血液，诞生不久的“新物种”云泰商业，准备如何开启变革之路？
云泰商业总经理 吴铮
人性探索
普通消费者也许不知道吴铮，但一定知道大悦城。
吴铮曾任大悦城地产副总经理、天津大悦城总经理，一手打造了天津大悦城，并以骑鹅公社、神兽寺街、0618街、5号车库等创新体验业态刷新公众关注点。作为前大悦城干将，吴铮的动态在业内一直备受关注。
在云泰商业启动仪式上，吴铮表示，商业地产经历百货时代、购物中心时代，进入了更注重“人的需求”阶段。“从商业地产的趋势来讲，新消费时代的核心是人，这就要求商业地产更注重人性的探索，更关注人的需求变化。”
吴铮介绍，云泰商业将通过对人性和需求的探索，来建立产品组合和创新商业模式。他将云泰的打法总结为“一横一纵”。
首先，横向实现内涵增长，在精细运营的基础上，以特色主题场景和ip形成客流的发动机，通过可视化、体验化、平台化的会员中心建立用户黏性，将精准的海量客流提供给租户，通过改变客流来实现销售；其次，纵向实现外延扩张，与拥有众多项目的集团化或者基金合作，依靠轻资产实现增值收益。
“我们的产品逻辑之一是通过‘主题场景+业态创新’及 ‘大街区小品牌’的方式来形成差异化，打破同质化，聚焦近端客流并吸引远端客户群。”吴铮如此解释。
“比如未来在城市打造鲜花市集等带有主题的市集，形成整个街区或者项目的公共时间表，真正地驱动消费者。云泰要在消费者心目中留下深刻的印象，形成差异化将是云泰商业最大核心。”吴铮补充道。
台州银泰城打造的鲜花市集
传统的地产商独立经营和第三方物业经营的模式，无法寻求价值突破，引入第三方轻资产管理平台成为行业共识，云泰商业或许正是抓住了这样的机会。
据了解，目前云泰商业已是行业中规模最大的混合所有制商业轻资产管理公司。云南城投公告显示，云泰商业注册资本为1亿元，其中云南城投出资4300万元，持股43%；银泰商管出资3200万元，持股32%；云泰热忱合伙企业出资2500万元，持股25%。
云泰商业管理（天津）有限公司股权结构
目前，运营数月的云泰商业已进入北京、杭州、成都、武汉等城市，管理项目包括银泰城系列、环球mall系统、会展商业系列、茶马花街系列等30余个，管理面积超过300万平方米。
新型“店小二”
云泰商业定位于“商业地产最好的店小二”，实际上是对投资方、品牌商、运营企业、消费者等多方利益结合的考虑。“店小二是一个完美的中间角色，既要为老板服务，又要对用户负责，更要将产品更好地包装出售。云泰所做的，本质上是b2c2b的模式。”
传统的商业，注重租金收益，而云泰则更关注客流，通过产品创新、场景塑造和ip主题街区等创新模式引流，从而与消费者、品牌合作商、投资商实现多方共赢。
云泰短租和云泰市集是“店小二”的第一个绝活。云泰短租搭建一个公共空间管理平台，所有空间将明码标价，显示档期，所有场内外商家可在线预订，随后有专人跟进场地进行布置、施工等后续工作。通过这样的方式，减少短租中介沟通成本和费用成本，提升短租服务品质。
在此平台上，云泰创新还开发出符合商业中心的时钟化市集。比如：鲜花市集、后备箱市集、二手物品市集等，使得服务更丰富多彩，吸引更多普通消费者参与其中，吸纳更多不具备入场条件的场外商家，让购物中心更加生活化。
同时，品牌合作商将最新的模式和产品，放到云泰商业的平台上来实验。这里是一个实验田，也是一个不断创新，跨界提升的平台，让行业保持活力。
据查阅，云泰商业注册成立后，云南城投、银泰商管双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设、新购公司（包括直接或间接全资、控股或实际控制的公司）的商业物业，优先交由云泰商业管理。这意味着，云泰商业已经拿到重要的一张商业运营授权牌。
云泰商业相关负责人透露，目前云泰商业管理项目每年的人流量可以达到2亿人次。未来，云泰商业还将择机发展资产管理业务，最大化提升商业物业资产价值。
诞生不久的云泰商业，已正式摁下发展快进键。对公司的未来发展，吴铮很有信心。“云泰商业将以现有商业资产为基础，用五年时间实现管理项目过百，管理面积超千万平方米，管理项目销售额超千亿，成为中国最具创新力、规模最大的轻资产商业管理上市公司。”
图片来源：受访者提供
（来源：21世纪商业评论）